Regler för uthyrning av lägenhet i andra hand

Om en medlem önskar hyra ut sin bostadsrätt i andra hand krävs det tillstånd från styrelsen. Varje annan person än ägaren, även släktingar till ägaren (undantaget t.ex. hemmaboende barn, make/maka, sambo), som ensam förfogar över och bebor lägenheten betraktas som andrahandshyresgäst.

En förutsättning för styrelsens godkännande av en andrahandsuthyrning är att bostadsrättsinnehavaren har för avsikt att flytta tillbaka till lägenheten. I den skriftliga ansökan ska det anges hur lång tid bostaden ska hyras ut, skälet till att medlemmen vill hyra ut lägenheten i andra hand och vem som kommer att bo i lägenheten. Om en ny andrahandshyresgäst flyttar in ska en ny ansökan skickas in, även om detta sker under den period för vilken tillstånd redan beviljats.

Fastighetsägarna har tagit fram detta formulär för ansökan.

Skäl för andrahandsuthyrning

För att styrelsen ska kunna behandla ansökan om andrahandsuthyrning krävs att bostadsrättsinnehavaren tydligt anger sina skäl för uthyrningen. Som giltiga skäl räknas: att studera, arbeta eller göra militärtjänstgöring på annan ort, att vilja pröva på ett samboende, att på grund av sjukdom eller ålder behöva vistas på sjuk- eller vårdhem. Andra godtagbara skäl kan vara tillfällig fängelsevistelse eller om bostadsrättsinnehavaren anförskaffat bostadsrätten i syfte att bosätta sig där vid pensionering inom en överskådlig framtid. Men, alla skäl är inte godtagbara. Att exempelvis köpa en lägenhet och sedan hyra ut den för att tillgodogöra sig hyra, utan att själv avse bo i lägenheten, godtas inte av styrelsen i Brf Lampan. Utnyttjande av den internationella marknadsplatsen för korttidsboende Airbnb är inte heller tillåtet. Klart är också att skäl som från början var godtagbara, kan tappa bäring över tid.

En medlem har rätt att upplåta en bostadsrätt i andra hand till sina barn, däremot ej till sina barnbarn, utan att ange bostadsrättsinnehavarens egna skäl till andrahandsuthyrning. Styrelsen gör i sådant fall en skälighetsbedömning.

Andrahandsuthyrningens tidsperiod

Tillstånd att hyra ut i andra hand tidsbegränsas till ett år. Det ger föreningen möjlighet att följa upp om skälen för andrahandsuthyrning fortfarande är giltiga. Är omständigheterna desamma som vid den ursprungliga ansökan finns det många gånger anledning att förlänga tillståndet för ytterligare ett år. Den totala tiden för andrahandsupplåtelse beror på vilket skäl som ligger till grund för ansökan. Vid provsamboende t.ex brukar som huvudregel högst ett år accepteras. I princip ska tiden för andrahandsuthyrning inte överstiga tre år, om det inte t.ex gäller långvarig utlandstjänstgöring eller långvariga studier på annan ort.

Beslut om uthyrning i andra hand och för hur lång tid tillståndet gäller ska fattas vid ett styrelsemöte. Beslutet protokollförs.

Ansvar för lägenheten

Även när lägenheten är uthyrd i andra hand är bostadsrättsinnehavaren alltid ansvarig gentemot föreningen för alla sina förpliktelser, t.ex att månadsavgiften betalas i rätt tid, att grannarna inte utsätts för störningar och att vårdnadsplikten gentemot bostadsrättsföreningen upprätthålls. Föreningen har inga juridiska krav i relation till andrahandshyresgästen. Om något otillbörligt händer kan föreningen skicka en anmodan om rättelse eller krav till bostadsrättsinnehavaren. Det är då bostadsrättshavarens ansvar att säkerställa att problemet upphör.

Brf Lampan 1 tar inte på sig något som helst ansvar för vad som kan inträffa: inga medlingsuppdrag för bostadsrättsinnehavarens räkning, inga kostnader för eventuella problem med uthyrningen, inga administrativa uppgifter som kan uppstå mellan bostadsrättsinnehavaren och hyresgästen. Uthyraren/lägenhetsinnehavaren är alltid ensam ansvarig, praktiskt och ekonomiskt, för vad som än kan hända med lägenheten och huset, även vid en andrahandsuthyrning.

Bostadsrättsinnehavaren ansvarar också för att informera hyresgästen vid eventuell försäljning av lägenheten och klarlägga förhållandena för hyresgästen i god tid före ägarbytet.

Dessa föreskrifter skall bostadsrättsinnehavaren/uthyraren och hyresgästen ta del av och inkludera i det kontrakt som upprättas och undertecknas som bekräftelse på att alla parter är informerade, har förstått och samtycker till uthyrningens ansvarsförutsättningar, i sin helhet, före uthyrningen.

Kontaktuppgifter och eventuell kontaktperson

Det är viktigt att styrelsen har korrekta kontaktuppgifter både till bostadsrättsinnehavaren och till andrahandshyresgästen. I föreningens dagliga arbete kan det finnas tillfällen då styrelsen behöver prata med andrahandshyresgästen eller komma in i lägenheten för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. Därför ska bostadsrättsinnehavaren förse styrelsen med namn och övriga kontaktuppgifter innan andrahandshyresgästen flyttar in i lägenheten. Är medlemmen inte nåbar under perioden som lägenheten är uthyrd i andra hand krävs det att bostadsrättsinnehavaren utser en kontaktperson med fullmakt, dvs en person som styrelsen kan kontakta om något händer och som har rätt att agera i medlemmens ställe.

Otillåten uthyrning i andrahand

Om någon hyr eller lånar ut en lägenhet i andra hand utan tillåtelse kommer föreningen agera snabbt, eftersom föreningen senast två månader efter att den fått kännedom om uthyrningen måste anmoda sin medlem till rättelse. Annars riskerar föreningen att den kan anses ha accepterat andrahandsupplåtelsen genom att inte vidta några åtgärder.

Uthyrning utan styrelsens tillstånd kan få betydande konsekvenser för bostadsrättsinnehavaren. Det kan enligt våra stadgar (21§) resultera i att rätten till lägenheten förverkas, dvs att medlemmen blir uppsagd och bostadsrätten tvångsförsåld.

Liten checklista, innan uthyrning:

• För att hyra ut en lägenhet i andra hand måste lägenhetsinnehavaren först ansöka skriftligen om styrelsens tillstånd och få styrelsens skriftliga samtycke till uthyrningen. Se länk till formulär längre upp på sidan.
• Varje lägenhet som hyrs ut i andra hand skall ha en väl täckande, betald och gällande hemförsäkring med bostadsrättstillägg och ägaren skall ansvara för att styrelsen får en kopia av försäkringsbrevet före uthyrningen i andra hand.
• Ägaren och hyresgästen ska avtala bort besittningsskyddet entydigt och klart i hyresavtalet så att inga missförstånd och tolkningssvårigheter kan uppstå om lägenheten skall säljas.
• I avtalet mellan medlemmen och dennes hyresgäst skall det tydligt framgå att hyresgästen inte har rätt att bo kvar i lägenheten om den säljs till annan ägare och att hyresgästen i så fall måste flytta, städa och utrymma med 30 dagars varsel.

Liten checklista, under uthyrning:

• Bostadsrättsinnehavaren är skyldig att hålla styrelsen underrättad skriftligen om var densamme befinner sig genom aktuella kontaktuppgifter t.ex. postadress, mailadress och telefonnummer.
• Bostadsrättsinnehavaren är också skyldig att hålla styrelsen underrättad skriftligen om andrahandshyresgästens aktuella kontaktuppgifter t.ex. postadress, mailadress och telefonnummer.
• I alla sammanhang är det ytterst alltid bostadsrättsinnehavaren som är ansvarig för vad som händer i lägenheten, huset och med förhållandena till grannar, föreningen och ordningsmakten, på grund av andrahandsuthyrningen.
• Vid eventuella störningar på grund av andrahandsuthyrningen kan styrelsen fatta beslut om och effektuera avhysning av hyresgästen.
• Det samma gäller utebliven eller för sen hyresinbetalning (avgift). Alla krav på utebliven avgift riktas alltid mot ägaren/medlemmen.
• Från den 1 januari 2016 tar föreningen ut en avgift för andrahandsuthyrning. Avgiften är för närvarande 10 % av ett prisbasbelopp per år (prisbasbelopp 2024 = 58 500 SEK). Avgiften fördelas per månad och tas ut för varje månad uthyrning sker. Enligt 2024 års pris, 487 SEK per månad.
• Om en uthyrning löper över flera år skall förhållandena mellan föreningen och medlemmen och dennes hyresgäst/er verifieras av styrelsen efter varje 12-månadersperiod genom en ny ansökan om andrahandsuthyrning.
• Andrahandshyresgästen äger ingen rättighet att själv fatta beslut om inneboende eller hyra ut lägenheten i sin tur.
• Ägarens/medlemmens, såväl som andrahandshyresgästens namn skall alltid stå på lägenhetsdörren.

I övrigt gäller vid varje tillfälle svensk lag, regelverket för bostadsrättsföreningar och god sed på hyresmarknaden. För mer information se fastighetsagarna.se